Caution, état des lieux, préavis, loyer… Louer un logement s’accompagne de son lot de tracas. Des détails compilés dans un document inévitable : le contrat de location, ou bail. Si les nombreuses clauses peuvent en déboussoler plus d’un, la connaissance de la loi est incontournable si l’on veut éviter le pire.

Les histoires qui finissent mal entre locataires et propriétaires, on en connaît tous. Alizé Cook, directrice générale de la Fédération des aînés franco-albertains (FAFA), n’a pas eu de chance. Alors qu’elle louait une chambre dans une maison à Edmonton depuis un an, la situation s’est très vite dégradée pour aboutir à son expulsion.

La propriétaire, qui vivait à Calgary, a décidé un beau jour d’emménager dans le sous-sol, montant de temps à autre dans les parties communes du logement, au grand dam d’Alizé et de sa colocataire. « On n’était pas trop d’accord pour qu’elle vienne. Elle a dévissé la poignée de la porte qui faisait le lien entre le basement et le haut et on ne pouvait plus fermer à clef. Elle rentrait même dans nos chambres », témoigne-t-elle.

Face à cette intrusion dans leur intimité, les locataires se plaignent. En réponse, elles reçoivent un avis d’expulsion sous les 24 heures, alors qu’il restait deux mois dans leur bail. Si les deux amies trouvent malgré tout un autre logement rapidement, la propriétaire garde leur caution de 500 dollars.

Le contrat fait loi

Ce genre d’histoires est malheureusement courant, y compris dans la communauté francophone. Et la situation est encore plus sensible pour les nouveaux arrivants. « Nous rencontrons beaucoup de clients qui ont ces difficultés-là avec les propriétaires, rapporte Cherif Diallo, conseiller en établissement au Centre d’accueil et d’établissement du Nord de l’Alberta (CAÉ). Ils ne sont pas éclairés sur leurs droits ou ne lisent pas bien le contrat qui est rédigé en anglais », note-t-il.

Le contrat de location en Alberta est crucial. Durée de location, loyer, dépôt de sécurité, revenus, frais d’emménagement, électricité, gaz naturel, animaux, fumée, meubles… Tous ces détails y sont spécifiés. Pour autant, « on ne peut pas y inscrire n’importe quoi », informe l’avocate Isabelle Cadotte du cabinet MHR Law à Olds.

C’est la Loi sur la location à usage d’habitation, ou plus communément le Residential Tenancies Act, qui dicte les devoirs et obligations des propriétaires et locataires. On y lit par exemple qu’un propriétaire ne peut pas refuser de louer un logement en raison de la race, de la religion, du sexe, de l’âge, de l’origine, de l’état civil, de la situation familiale, de la source de revenus, de l’incapacité physique ou mentale ou de l’orientation sexuelle du demandeur de logement.

Les loyers ne sont pas non plus encadrés : c’est le contrat qui dicte la somme à payer. « Les années ont démontré qu’un contrôle sur le prix des loyers est dommageable au marché immobilier », justifie le gouvernement albertain. En revanche, la loi encadre les augmentations de loyer. Par exemple, dans le cas d’un bail à durée déterminée, le loyer ne peut pas être augmenté avant la fin du terme, à moins qu’une clause ne le spécifie. Et trois mois de préavis seront exigés.

Être attentif à tous les détails

Un contrat de location peut faire plusieurs pages et les mauvais lecteurs devront se faire violence pour lire toutes les clauses s’ils ne veulent pas se retrouver dans l’embarras. Entre autres, deux inspections sont obligatoires, à l’emménagement et au déménagement. Des étapes essentielles pour ne pas se faire avoir au moment du départ. « Il ne faut pas hésiter à prendre des photos et les faire signer par le propriétaire par mesure de sécurité », suggère ici Cherif Diallo.

Les immigrants sont souvent en position de faiblesse à leur arrivée. Désireux de trouver un endroit où vivre rapidement, ils négligent certains points comme l’inspection d’entrée et ne prennent parfois même pas connaissance du bail. « Quand ils trouvent un logement, ils ne cherchent pas midi à 14 heures », résume l’agent.

Pourtant, le contrat de location est d’une importance cruciale. Le conseiller au CAÉ rappelle la responsabilité du propriétaire qui « doit s’assurer que le contrat a été bien lu et compris ». Aussi, pour accompagner les nouveaux Franco-Albertains dans leur insertion, l’organisme intervient lors des rendez-vous avec le propriétaire. Cherif Diallo souligne l’importance de connaître ses droits : « Les gens font appel à de l’aide seulement quand c’est trop tard », regrette-t-il.

L’autre point que les locataires de tous bords négligent est la durée du bail. Le contrat de location lie souvent le locataire pour une période d’un an. En cas de départ prématuré, les résidents devront payer le loyer jusqu’à la fin du terme. Ils devront aussi l’annoncer deux mois à l’avance. Toutefois, le propriétaire doit s’efforcer de le remplacer.

Le dépôt de sécurité est une autre source fréquente d’inquiétudes. Laissé à l’entrée dans le logement, il doit être retourné au locataire sans déduction si les conditions sont remplies. De plus, il ne pourra excéder le montant d’un loyer. On le sait peu mais le propriétaire doit aussi verser les dépôts de sécurité dans un compte en fiducie et reverser les intérêts au locataire. Une exigence qui dans la pratique n’est que très rarement appliquée. « On parle d’un ou deux dollars par an », justifie Isabelle Cadotte.

Enfin, propriétaires et locataires doivent rester au fait des dernières lois, comme l’entrée en vigueur de la législation sur le cannabis à partir du 17 octobre. « La loi autorise les gens à cultiver jusqu’à quatre plants de cannabis dans un logement. Mais une discussion reste nécessaire avec le propriétaire qui a le droit de refuser », évoque Isabelle Cadotte.

Régler les disputes

Une relation propriétaire-locataire peut s’envenimer rapidement. À cet égard, Cherif Diallo met en garde contre les pratiques parfois dérangeantes de certains propriétaires qui demandent à entrer dans la propriété de façon récurrente pour de faux motifs : « Ça viole l’intimité de la personne et de la famille. Le locataire doit pouvoir jouir de la quiétude de son logement ».

Pour trouver un terrain d’entente, le dialogue suffit souvent. « Beaucoup de désaccords finissent par être réglés par négociation sans jamais consulter de juge », constate Isabelle Cadotte. Si, malgré tout, aucune solution à l’amiable n’est trouvée, c’est le Residential Tenancy Dispute Resolution Service qu’il faut saisir.

L’avocate conseille de se charger soi-même du processus de plainte afin d’économiser des frais d’avocat onéreux, à moins que les dommages n’atteignent une grosse somme. « Ce tribunal a été créé pour être accessible », rappelle-t-elle. Le dépôt d’une plainte coûte en effet seulement 75 $. Néanmoins, il faudra se sentir capable de suivre la procédure à la lettre. « Ça peut être difficile pour certaines personnes », concède l’experte.

En réalité, le recours à la justice est une solution peu envisagée par nombre de locataires, à l’instar d’Alizé. Face aux abus de sa propriétaire, elle aurait pu porter plainte mais a préféré passer à autre chose. « J’avais tellement envie de partir, c’est assez compliqué de se dire qu’il faut aller devant un tribunal. Déposer une plainte paraît tellement gros ».

Le constat est le même chez les nouveaux arrivants : « Quand il y a une dispute autour de 500 ou 700 dollars, ils se disent que ça ne sert à rien. En plus, ce sont généralement des gens qui n’ont pas la culture de l’appareil judiciaire et ils préfèrent donc laisser tomber », rapporte Cherif Diallo.

Pourtant, faire appel au tribunal peut s’avérer décisif. Isabelle Cadotte souligne que la justice favorise généralement les locataires qui sont perçus comme étant « dans une situation plus vulnérable que le propriétaire, ce dernier ayant la force de négociation ». Cela dit, les locataires albertains ne sont pas les mieux lotis. « Par comparaison, les Québécois sont encore plus protégés. Disons que la législation en Alberta considère les deux parties plus proches d’un pied d’égalité qu’ailleurs », admet l’avocate.

Notons ici qu’un propriétaire ne peut pas résilier un bail ou poursuivre un locataire qui a envoyé une plainte ou commencé une procédure judiciaire contre lui. En outre, les avis d’éviction doivent donner trois mois d’échéance.

Que des démarches judiciaires soient entamées ou non, Isabelle Cadotte recommande de « toujours se référer aux ressources officielles du gouvernement de l’Alberta, et d’avoir autant de choses que possible par écrit ! »

Pour plus de détails sur les droits et devoirs des locataires et des propriétaires : https://www.ajefa.ca/fichiers/documents/ressource/immobilier/Droits-locataires-proprietaires.pdf

ENCADRÉ

Les principaux devoirs du propriétaire :

Offrir un logement raisonnablement sûr et confortable, en s’assurant notamment que les installations de chauffage et de plomberie fonctionnent et que le vent, la pluie et la neige ne peuvent s’infiltrer dans le logement

Donner un préavis d’au moins 3 mois avant d’augmenter le loyer

Donner une raison acceptable de demander à déménager, par exemple si le propriétaire ou un membre de sa famille emménage dans le logement ou si les lieux sont vendus ou démolis

Donner un préavis de 14 jours en cas d’éviction

Payer au locataire des intérêts sur le dépôt de garantie

Hors cas d’urgence, il est interdit au propriétaire d’entrer dans le logement d’un locataire sans préavis écrit de 24 heures ou sans la permission du locataire

ENCADRÉ

Les principaux devoirs du locataire :

Payer son loyer à temps

Prendre soin du logement, le garder propre et ne pas le dégrader

Ne pas empiéter sur les droits des autres locataires ou du propriétaire

Ne pas violer les lois dans le logement ou à proximité, par exemple en vendant de la drogue

Suivre les règles énoncées dans le contrat de location

Donner le préavis nécessaire en cas de déménagement (deux mois la plupart du temps)